Tokenizacja aktywów – Więcej szans czy zagrożeń?

Wyobraźcie sobie, że macie znajomego, który kupił mieszkanie za dwa miliony złotych. Ładna kamienica, centrum Gdańska, wszystko się zgadza. Problem? Żeby ją sprzedać, potrzebuje notariusza, pośrednika, kilku tygodni i nerwów za milion. A teraz wyobraźcie sobie, że to samo mieszkanie można podzielić na tysiąc cyfrowych kawałków i sprzedać je ludziom z całego świata w kilka minut. Bez notariusza. Bez pośrednika. Za pomocą smartfona.

Brzmi jak science fiction? Otóż nie. To tokenizacja aktywów i to się już dzieje. Ale, jak to zwykle bywa z rewolucjami, diabeł tkwi w szczegółach. Zanim zaczniecie krzyczeć „biorę!”, porozmawiajmy uczciwie o tym, co tokenizacja daje, a co zabiera. Bo obietnic jest dużo, ale rzeczywistość potrafi być znacznie mniej efektowna niż prezentacja na konferencji.

Czym właściwie jest tokenizacja?

Tokenizacja to proces zamiany prawa własności do jakiegoś aktywa (nieruchomości, złota, dzieła sztuki, a nawet beczki rumu) na cyfrowy token zapisany na blockchainie. Token reprezentuje kawałek tego aktywa. Kupujesz token, masz udział. Proste? W teorii tak. W praktyce sprawa się komplikuje, ale do tego dojdziemy.

Żeby lepiej to zrozumieć, pomyślcie o akcjach spółki giełdowej. Kupujecie jedną akcję PKO BP i macie malutki kawałek banku. Nie dostajecie fizycznego budynku ani biurka prezesa, ale macie prawo do dywidendy i do głosowania na walnym zgromadzeniu. Token działa podobnie, tyle że zamiast na giełdzie papierów wartościowych siedzi sobie na blockchainie. I tu zaczyna się zabawa.

Szanse, czyli dlaczego wielcy gracze wchodzą all-in

Zacznijmy od faktów, bo na faktach najlepiej się opierać. Rynek tokenizowanych aktywów (nie licząc stablecoinów) urósł z około 5 miliardów dolarów na początku 2025 roku do ponad 19 miliardów na początku 2026 roku. Potroił się w niecały rok. To nie jest wzrost, to eksplozja. A prognozy na 2030 rok mówią o kwotach od 2 bilionów (McKinsey, scenariusz ostrożny) do 16 bilionów dolarów (BCG, scenariusz optymistyczny). Nawet jeśli weźmiemy tę niższą liczbę, mówimy o rynku porównywalnym z obecną kapitalizacją złota.

Kto w to wchodzi? Nie jacyś anonimowi deweloperzy z Discorda. BlackRock, największy zarządzający aktywami na świecie, uruchomił fundusz BUIDL oparty na tokenizowanych obligacjach skarbowych USA. Fundusz ten zgromadził prawie 3 miliardy dolarów i działa na dziewięciu różnych blockchainach. JPMorgan przetwarza ponad 2 miliardy dolarów dziennie przez swoją platformę Kinexys i pod koniec 2025 roku odpalił własny tokenizowany fundusz rynku pieniężnego na Ethereum. Goldman Sachs, Fidelity, UBS… wszyscy są już w grze.

Dlaczego to takie atrakcyjne? Powodów jest kilka, ale najważniejsze to obniżenie progu wejścia (możesz kupić kawałek nieruchomości za 50 dolarów zamiast za pół miliona), eliminacja pośredników (mniej prowizji, szybsze rozliczenia), handel 24/7 (blockchain nie zamyka się o 17:00 jak giełda) i globalny zasięg (inwestor z Singapuru kupuje udział w kamienicy w Gdańsku bez wylatywania z kraju). Do tego dochodzi programowalność, czyli smart kontrakty, które mogą automatycznie wypłacać dywidendy, egzekwować prawa głosu czy ograniczać obrót tokenami do regulowanych podmiotów.

Zagrożenia, czyli gdzie czai się wilk

A teraz schłódźmy nieco entuzjazm, bo to jest ten moment, w którym wielu autorów kończy artykuł hasłem „przyszłość jest świetlana!”. Ja tego nie zrobię. Tokenizacja ma poważne problemy i warto o nich wiedzieć, zanim ktoś wrzuci w to swoje ciężko zarobione pieniądze.

Problem numer jeden: płynność. Albo raczej jej brak. Fundusz BUIDL BlackRocka, ten za prawie 3 miliardy, ma zaledwie 85 posiadaczy tokenów i około 104 transfery miesięcznie. Porównajcie to z NYSE, gdzie dziennie przechodzą transakcje za biliony dolarów. Tokenizacja obiecuje łatwy handel, ale w praktyce wielu tokenizowanych aktywów po prostu nie ma komu kupić. Tylko 15% wyemitowanych security tokenów w ogóle jest handlowanych na rynku wtórnym. Ktoś pięknie to podsumował: „Możesz stokenizować wszystko, ale pytanie brzmi, czy ktoś to od ciebie kupi”.

Problem numer dwa: smart kontrakty nie są nieomylne. Branża DeFi traci miliardy na hackach i exploitach. W 2025 roku sam exploit na giełdzie Cetus kosztował 223 miliony dolarów z powodu jednego przeoczonego błędu w kodzie. Manipulacje wyroczniami (oracle manipulation) to drugi co do wielkości wektor ataku. A pamiętajcie, jeśli ktoś ukradnie wasze kryptowaluty z portfela, nie zadzwonicie do banku z prośbą o cofnięcie transakcji. W świecie krypto nie ma takiego smutnego pana w garniturze, który czuwałby nad waszymi środkami.

Problem numer trzy: prawo. To jest chyba najpoważniejsza kwestia. Sam fakt, że posiadacie token reprezentujący udział w nieruchomości, nie oznacza, że polskie (ani żadne inne) prawo automatycznie uzna was za właściciela. W większości jurysdykcji zapis na blockchainie sam w sobie nie stanowi tytułu prawnego. Potrzebujecie dodatkowej struktury prawnej, czyli spółki celowej (SPV), umów, rejestracji. Innymi słowy: blockchain to warstwa technologiczna, ale pod spodem nadal rządzą prawnicy i notariusze. Nie wyrzuciliśmy ich z gry, po prostu dodaliśmy nad nimi nową warstwę.

Jest jeszcze sprawa upadłości. Jeśli platforma tokenizacyjna zbankrutuje (co się zdarza), wasze tokeny mogą stać się ciągiem zer i jedynek bez żadnej wartości. SEC ostrzegło w styczniu 2026 roku, że posiadacze tokenów emitowanych przez podmioty trzecie ponoszą dodatkowe ryzyko w przypadku bankructwa emitenta.

Polska na rozdrożu, czyli regulacyjny pat z KNF w tle

Muszę poruszyć temat, który jest szczególnie istotny dla polskich inwestorów. Polska jest jedynym krajem w Unii Europejskiej, który nie uchwalił krajowej ustawy wdrażającej rozporządzenie MiCA. Prezydent Karol Nawrocki dwukrotnie zawetował tę ustawę, w grudniu 2025 i w lutym 2026 roku, argumentując nadmierną regulacją i zbyt szerokimi uprawnieniami KNF.

Co to oznacza w praktyce? Jeśli Polska nie uchwali odpowiednich przepisów przed lipcem 2026, żaden polski podmiot nie będzie mógł legalnie świadczyć usług kryptoaktywowych. Na rynku polskim będą działać wyłącznie zagraniczne firmy z paszportem europejskim. Polskie spółki już teraz przenoszą się do Litwy, Malty i Czech. Ari10 zdobyło licencję w Holandii, zondacrypto formalnie działa w Estonii. Około 3 miliony polskich inwestorów kryptowalutowych znajduje się w regulacyjnej próżni.

Jest tu pewien paradoks. Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie próbowała eksperymentować z tokenizacją. W 2023 roku ogłosiła partnerstwo z Dictador Europe w sprawie tokenizacji 60 tysięcy litrów kolekcjonerskiego rumu (wycena około 100 milionów euro) i planowała tokenizację dzieł sztuki we współpracy z Artinfo. Oba projekty miały ruszyć na platformie GPW Private Market. Żaden nie wyszedł poza fazę zapowiedzi. Pod koniec 2024 roku nowy zarząd GPW porzucił te inicjatywy, a KNF cofnął zezwolenie dla Private Market. Ale to drobiazgi w porównaniu z tym, co mogłoby się wydarzyć, gdyby nie KNF. Komisja Nadzoru Finansowego jest w Polsce znana z wrogiego podejścia do kryptowalut i skutecznie blokuje wszelkie większe inicjatywy związane z blockchainem. GPW może sobie eksperymentować z rumem, ale tokenizacja akcji, obligacji czy funduszy inwestycyjnych? Na to KNF patrzy jak na zagrożenie, nie jak na szansę.

Na horyzoncie pojawiło się jednak światełko nadziei. Prof. Krzysztof Piech , ekonomista z Uczelni Łazarskiego i jeden z czołowych ekspertów blockchainowych w Polsce, przygotował alternatywny projekt ustawy wdrażającej MiCA. Projekt ma zaledwie 7 stron (dla porównania: rządowa ustawa, którą prezydent zawetował, liczyła ponad 100 stron plus 1200 stron uzasadnień). Podejście prof. Piecha jest proste: wdrożyć to, czego wymaga Bruksela, bez „polskiej nadgorliwości”. Żadnych dodatkowych obciążeń, żadnych zbędnych regulacji. Sławomir Mentzen złożył ten projekt w Sejmie.

Co ważne, projekt Piecha kompromisowo zostawia nadzór przy KNF, ale z istotnym zabezpieczeniem: blokowanie stron kryptowalutowych podmiotów miałoby wymagać kontroli sądowej. Żaden urzędnik nie mógłby jednym kliknięciem odciąć inwestorów od ich środków bez konkretnego uzasadnienia i orzeczenia sądu. Transfer krypto między własnymi portfelami nie byłby opodatkowany. Same konkrety, zero legislacyjnego nadęcia.

Bądźmy szczerzy: jeszcze w 2024 roku nikt nie chciałby takiej minimalistycznej ustawy. Branża i eksperci marzyli o ambitnych ramach prawnych, które uczyniłyby z Polski hub technologiczny. Ale po dwóch wetach prezydenta, po miesiącach legislacyjnego paraliżu i po fali ucieczek polskich firm do krajów bałtyckich, 7-stronicowy projekt prof. Piecha stał się propozycją kompromisu. Pytanie tylko, czy koalicji rządzącej taki kompromis będzie odpowiadał, czy dalej za wszelką cenę będą chcieli forsować przepisy, które branża uznaje za szkodliwe.

Więc szanse czy zagrożenia?

Odpowiedź jest nudna, ale szczera: jedno i drugie.

Tokenizacja to nie kolejna bańka krypto, w której ktoś sprzedaje JPEG małpy za milion dolarów. To realna zmiana infrastruktury finansowej, w którą angażują się największe instytucje na świecie. Kiedy BlackRock, JPMorgan i Goldman Sachs jednocześnie stawiają na tę samą technologię, to sygnał, którego nie powinno się ignorować. Rynek tokenizowanych obligacji skarbowych podwoił się w 2025 roku. Tokenizowane złoto (PAXG, XAUT) ma kapitalizację ponad 6 miliardów dolarów. SWIFT testuje integrację z Chainlink do obsługi tokenizowanych transakcji między bankami. To nie są eksperymenty garażowe, to nowa warstwa systemu finansowego, która powstaje na naszych oczach.

Ale (i to jest duże „ale”) tokenizacja jest wciąż w fazie wczesnej adopcji. Płynność jest niska. Regulacje są fragmentaryczne. Prawo nie nadąża za technologią. Smart

kontrakty mają błędy. I najważniejsze: sam fakt, że coś jest na blockchainie, nie czyni tego automatycznie bezpiecznym ani opłacalnym.

Globalnie kierunek jest jasny i tokenizacja aktywów to prawdopodobnie najważniejszy trend na przecięciu tradycyjnych finansów i technologii blockchain. Ale jeśli chodzi o Polskę, to obawiam się, że mimo ogromnego potencjału, staniemy się skansenem. Mamy wiedzę, mamy ludzi, mamy nawet instytucje, które chcą eksperymentować. Brakuje nam jednego: prawa, które pozwoliłoby to robić na poważnie, i regulatora, który widziałby w blockchainie coś więcej niż zagrożenie.

Co z tego wynika dla Was, jeśli interesujecie się tym tematem? Po pierwsze, warto rozumieć, czym jest tokenizacja, bo za kilka lat prawdopodobnie będziecie z nią obcować, nawet nie wiedząc o tym (choćby kupując udział w funduszu inwestycyjnym, który pod spodem rozlicza się na blockchainie). Po drugie, jeśli rozważacie inwestycję w tokenizowane aktywa, sprawdźcie strukturę prawną: kto jest emitentem, w jakiej jurysdykcji, co się stanie z waszymi tokenami, jeśli emitent zbankrutuje. Po trzecie, nie dajcie się zwariować hype’owi. Rynek wtórny dla wielu tokenizowanych aktywów praktycznie nie istnieje, a to oznacza, że wejść łatwo, ale wyjść… niekoniecznie.

Nie kupujcie tokenów, których nie rozumiecie. Nie wierzcie w obietnice stóp zwrotu, które wyglądają zbyt pięknie. I przede wszystkim: róbcie własny research. Nikt nie zadba o wasze pieniądze lepiej niż wy sami.

Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie edukacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej ani rekomendacji. Autor nie ponosi odpowiedzialności za decyzje finansowe podjęte na podstawie tego tekstu. Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji inwestycyjnych skonsultuj się z licencjonowanym doradcą finansowym.